전세보증보험 공시가격 126% 룰은 어떻게 계산하나요?

HUG 및 HF 기준 빌라·다세대·단독주택 등 시세가 없는 주택은 '국토교통부 공시가격 × 140%'를 주택가격으로 산정하며, 여기에 담보인정비율 90%를 곱한 '공시가격 × 126%' 이내(선순위 채권 합산 기준)여야 전세보증금반환보증 가입이 가능합니다.

집주인 융자(선순위 근저당)가 있으면 얼마까지 보증보험 가입이 되나요?

첫째, 등기부등본상 선순위 근저당권 채권최고액이 산정 주택가격의 60% 이내여야 합니다. 둘째, 선순위 채권과 내 전세보증금을 합산한 금액이 산정 주택가격의 90%(공시가격의 126%) 이내여야 합니다.

일반적으로 HF(한국주택금융공사, 연 0.04%~0.18%) ≤ HUG(주택도시보증공사, 연 0.115%~0.154%, 사회배려계층 40~60% 할인) < SGI(서울보증, 연 0.183%~0.260%, 고가 전세 가능) 순으로 저렴합니다.

1. 전세 매물 및 등기부 조건 입력 입력 즉시 우측 판독

매물 소재지 (보증금 한도 기준) HUG·HF 한도 7억 원

국토부 공동주택 공시가격 (열람가) 2억 0,000만 원

만 원

※ 빌라·다세대는 공시가격의 140%를 주택가격으로 인정하며, 담보인정비율 90%를 곱해 공시가격의 126%가 최종 보증 한도가 됩니다.

내가 계약할 전세보증금 2억 3,000만 원

만 원

등기부 선순위 근저당 (채권최고액 기준) 0원 (융자 없음)

만 원

※ 은행 대출 원금이 아니라 등기부등본 을구에 적힌 '채권최고액(통상 원금의 110~120%)'을 입력해야 정확합니다.

보증료 사회배려계층 우대할인 (선택) 할인 없음

2. 전세보증보험 가입 가능 여부 & 위험도 판독 빌라·오피스텔 (126% 룰)

HUG·HF 전세보증금반환보증 종합 판정

✅ 안전! 보증보험 가입 가능 매물

HUG 주택도시보증가입 가능

HF 주택금융공사가입 가능

SGI 서울보증가입 가능

산정 주택가격의 90%(공시가 126%) 한도 이내이며, 선순위 채권 요건도 모두 충족합니다.

보증보험 인정 한도(공시가 126%) 대비 현재 보증금 비율 여유 한도 +2,200만 원

총 부채(선순위 + 내 보증금): 2억 3,000만 원 126% 최대 한도: 2억 5,200만 원

✅ 현재 매물은 선순위 채권을 제외하고 최대 2억 5,200만 원까지 HUG·HF 보증보험 가입이 가능합니다.

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4. 전세사기·깡통전세 막는 2026년 보증보험 핵심 심사 기준

시세가 없는 빌라·다세대주택은 국토교통부 공시가격의 140%를 집값으로 보며, 여기에 전세가율 90%를 곱한 공시가격의 126% 이내여야 보증 가입이 가능합니다(HUG 전세보증금반환보증 안내).

선순위 근저당과 내 보증금의 합이 126% 이내라도, 등기부상 선순위 채권최고액이 산정 주택가격의 60%를 초과하면 보증 가입이 거절됩니다(HF 한국주택금융공사 심사 기준).

HF 전세대출 이용자는 보증료가 가장 낮은 HF가 유리하고, 일반 전세는 HUG, 보증금이 수도권 7억(지방 5억)을 넘는 고가 전세는 SGI 서울보증을 선택합니다(토스뱅크 3사 비교 가이드).